Einleitung



Es gibt viele Bereiche, kann man investieren in. Da war ich 15 Jahre alt Ich habe mir für die schnellste und effektivste Art und Weise zu sammeln eine Menge von Reichtum, mit dem geringsten Risiko. Ich bin jetzt 58. Auf der Suche nach diesem Weg zur Wahrheit, verbrachte ich viel Zeit in der Schule der harten Schläge. Die Schule der harten Schläge ist eine sehr interessante, aber schmerzhaften Schule zu besuchen. Es ist auch die teuerste Art und Weise etwas lernen, aber wenn Sie Absolvent Sie haben einen PhD in dem, was zu tun und nicht mit Ihrer Zeit und Geld. Die Schulen besuchte ich waren: Investitionen in Unternehmen als stiller Gesellschafter, besitzen mein eigenes Unternehmen, die sich für ein anderes Familienmitglied-in meinem Fall mein Vater, den Kauf öffentlich gehandelten Aktien und Wertpapiere, Penny Bergbau-Aktien, Rohstoff-Handel, Investitionen in Gold und Silber , Real Estate Private Darlehen, Real Estate Development, Immobilien Umbau, Kauf Abschottung Eigenschaften. Ich arbeitete auch als Immobilien-Problemlöser / Heiratsvermittler, die Unternehmern gemeinsam mit der Wirtschaft Käufern, sowie dazu passende bis Immobilienbesitzer mit Immobilien-Käufer.

Schreiben über all diese Aktivitäten in Anspruch nehmen würde, einer Enzyklopädie, so beschränken wir uns auf diesem Essay die Arten von Situationen können Sie ganz in der Immobilienbranche Schule der harten Schläge. Ich werde meine Lösung mit der gegebenen Situation. Es gibt mehr als eine mögliche Lösung, und ich lade Sie zu kommen, mit anderen möglichen Lösungen, wie ihr lest. Wenn Sie einen Wert aus meiner Erfahrungen, die hoffentlich niedrigeren Ihre Studiengebühren an den Immobilien-Schule der harten Schläge. Feel free to e-mailen Sie mir Ihre Kommentare, alternative Lösung oder Geschichten. Do, wenden Sie sich bitte, lassen Sie mich wissen, dass es allen Recht zu mir zu veröffentlichen.

Meine Philosophie Real Estate

Als eine Möglichkeit der Einführung von mir, ich dachte, dass Sie vielleicht finden, was Lektionen, die ich gelernt habe, nach all diesen Jahren von Immobilien, interessant. Kaufen Immobilien anstatt Aktien, Obligationen, Anlagefonds oder Rohstoffe. Wenn Sie zur Auswahl der Gewinner in einer dieser Nicht-Immobilien-Gebieten können Sie 5-10 mal Ihr Geld. Wenn Sie irren sich, in einer dieser Nicht-Immobilien-Bereichen, können Sie eigentlich locker bis zu 90% Ihres Geldes. In Immobilien, wenn Sie nicht gierig-nicht versuchen, schnell reich-in einem Jahr, können Sie 100 mal Ihr Geld auf die Aufwärtsrisiken behaftet sind. Der Nachteil Risiko nur auf der Grundlage, wie gut Sie sich alle Möglichkeiten vor der Zeit. Wenn Sie haben, die Kehrseite Risiko reduziert sich auf nur der Betrieb, Zeit zu beheben einen Fehler. Wenn Sie in Eile und nicht alle die Möglichkeiten eines Unternehmens Venture, können Sie eigentlich locker 100% Ihres Geldes. In meinen Augen ein Aufwärtspotenzial von 100 Gewinn-mal besser ist als 10-mal profitieren.

Meine Philosophie in Immobilien-Eigentum hat sich geändert in den letzten 15 Jahren. Ich früher dachte, dass der Verkauf an der Spitze des Marktes war die smart bewegen und den Kauf von dem Absturz. Jetzt fühle ich mich, dass der Kauf, wenn die Preise sind nach unten ist noch ein Smart bewegen, aber niemals den Verkauf ist der Weg zu gehen. Um zu halten eine Immobilie in einem Markt nach unten benötigen Sie ordnungsgemäße Planung, um zu überleben den Absturz. Das nenne ich eine Hintertür oder Notfallplan. Dies ist ein Plan und wissen, was Sie tun, wenn alles schief geht mit Ihnen ursprünglichen Plan. Wenn Sie über ein Backup-Plan, Sie brauchen es nur selten. Dies ist die Grundlage meiner Philosophie. Mit diesem Verständnis, können Sie mehr klar sehen, warum ich tat, was ich habe in diesen Situationen.

Die Geschichten und Artikel:

Der Bereich Immobilien-Investitionen ist eines der komplexesten, weil es sich um eine Kombination von Recht und Immobilien. Es ist eines der interessantesten, weil Vermögen gemacht werden und verloren in diesem Bereich, und die Zahlen sind so enorm. Schließlich ist es ein Bereich, in dem Gauner können einen viel Geld und viele Male weg mit ihm. Nachfolgend finden Sie einige Geschichten (Fallbeispiele) Ich habe behandelt und einige Artikel habe ich auf das Thema des Betrugs in Immobilien. Schließlich habe ich auch einen Artikel über die Grundlagen der foreclosures und Immobilien im allgemeinen, für Ihr Interesse. Ich hoffe, Sie genießen sie.

Die Geschichten:

Story 1:
Es war Anfang März 2000 und erhielt ich einen Anruf von Kevin. Er sagte, dass er gehört hatte, um mich von einigen gemeinsamen Freunde. Er wollte spekulieren in Kauf HUD Häuser (Eigenschaften, dass die Regierung hatte in Rechtsausschluss). Er wollte sie kaufen, zu lösen und dann verkaufen sie mit Gewinn. Er hatte gehört, dass ich gekauft hatte viele foreclosures im 1970's und 80's, und er hatte gehofft, ich könnte ihn beraten. Wir trafen uns zum Mittagessen, und er erzählte mir seine Lebensgeschichte. Der wichtige Teil dieses Gespräch ist, dass er gekauft hatte ein Bord bis 14 Einheit Mehrfamilienhaus in der Innenstadt von San Bernardino, auf der anderen Straßenseite, aus einer der härtesten High Schools in Kalifornien.

Bis zum Ende der Sitzung hatte ich herausgefunden, dass er zuviel über 75000 $ für den Bau, hatte er bereits verschwendet $ 200000 versucht, sie wiederherzustellen, und es war immer noch 100000 $ weg von zu Ende. Er hatte es gekauft 1,5 Jahre alt und ein großer Teil seiner Kosten war das Interesse auf alle seine Darlehen, im Zusammenhang mit diesem Projekt. Er war nun gebrochen, und in der tiefen Mühe, aber in seinem Kopf, die dringend benötigte Geld kam.

Es ist interessant zu beobachten, wo er das Geld für Investitionen in dieses Projekt. 4 Jahre zuvor wurde er Geld zum Kauf einer Wohnung Gebäude von seinem Vater. Er war genug Geld da, dass er nur noch benötigt, eine sehr kleine $ 150000 Immobilien-Darlehen zum Erwerb eines Gebäudes in Pasadena, kostete ihn insgesamt von $ 525000. Im Auftrag zum Kauf der San Bernardino-Reha-Projekt, er zunächst refinanziert den ersten Treuhandvertrag in Pasadena die Gebäude und sprang das Darlehen Gleichgewicht zu $ 385000. Wenn das Geld weg war er ausgeliehen $ 74000 als zweite Treuhandvertrag auf den Pasadena und San Bernardino Eigenschaften. Übrigens, das Darlehen kostete ihn 15% Zinsen und $ 15000 im Vorfeld Gebühren, um die Leistungs-Verhältnis. Bevor wir parted, ich erzählte ihm, dass er einen sehr Lasten Fehler in Kauf San Bernardino. Ich erklärte, dass ab dem Tag kaufte er das Gebäude war es eine Wette sicher, dass das Projekt scheitern würde. Ich habe dann musste ihm sagen, dass ich nicht verleihen ihm alles Geld auf der San Bernardino, zu speichern seinem Hintern.

Im Laufe der nächsten 2 Monate erhielt ich regelmäßige Telefonate, mir den Fortgang der Spendenaktionen. Eines dieser Updates Mir wurde gesagt, dass die bestehenden 2. Treuhandvertrag Kreditgeber sagte, er könnte den zusätzlichen Kevin $ 100000, er müsse bis zum Ende des Projekts. Gleichzeitig ist auch Kevin glaubte er festgestellt hatte, eine Bank, die möglicherweise alle Refinanzierung der Darlehen von San Bernardino. Die Schwierigkeit mit der Bankkredit war, dass die Beurteilung Gebühr wurde 3000 $, und es hatte im voraus zu bezahlen, auch nur für das Darlehen. Auch Kevin fragte mich, für Geld. Auch ich weigerte sich, mehr gutes Geld seinen schwarzen Loch.

Dann eines Morgens bekam ich einen Anruf von Kevin: "Wenn ich nicht machen, die $ 2000 Zahlung an den 2. Treuhandvertrag Inhaber, wird er starten Abschottung in 2 Tagen. Kevin hat mir gesagt, auch "Die 2. Treuhandvertrag Kreditgeber sagte, er würde kaufen die Pasadena Wohnhaus für das, was ich bezahlt hatte für ihn, 4 Jahre alt, $ 525000." Das Angebot war eine Bestimmung zu. Kevin hatte, um die aktuelle erste Darlehen. In meinen Augen, wenn Kevin mit sich bringen kann, das Darlehen Strom, warum würde er sogar die Mühe zu verkaufen, die Immobilie für einen Großhandelspreis? Ich konnte nicht glauben, was ich hören war.

Nach Anhörung aller von dieser entscheide ich mich, dass es an der Zeit ist, ich verhindern, das Nein-Sagen und Hilfe. Was Kevin dachte, er wollte war ein Immobilien-Darlehen für eine Menge Geld. Die Wahrheit ist, das Geld war nicht die Lösung für sein Problem. Das Problem hatte, anders zu sein als das, was Kevin glaubte, weshalb das Problem bestehen. Die wirkliche Situation war nicht mehr Kreditaufnahme. Mehr Anleihe bedeutete mehr Geld im Eimer.

Die Erfahrung hat mich gelehrt, "Wenn das Problem war, was Kevin dachte, es war, wäre es nicht ein Problem." Was bedeutet dieser Satz bedeuten? Ein Geschäftsmann hat einen finanziellen Rückschlag. Er ist der Auffassung, dass mit einigen kurzfristigen Finanzierung kann er wieder aus dem Satz zurück und Rückkehr an die Spitze. Nach einem Blick herum, unsere Geschäftsmann wird in der Regel das Geld, aber seltsamerweise das Problem nicht lösen. Wenn das Problem hat sich korrekt, dann der Geschäftsmann war richtig, was das Problem war, und das Problem wäre verschwunden. In der Regel das Geld nicht helfen, aber die Unternehmer nicht verstehen. Er hat nicht erkannt, dass das Problem war nicht Geld in erster Linie. Wenn es so wäre, das Problem wäre jetzt vorbei. Lassen Sie uns weiterhin die Erklärung. Die letzte geborgten Geldes ist nun vergangen und das Problem weiterhin besteht, so dass unsere Geschäftsmann geht finden Sie mehr Geld, das Problem zu lösen, die nicht lösen, mit dem Geld, das er ausgeliehen, die erste Zeit. Was passiert, beim zweiten Mal? Das gleiche Sache. Das Geld ist aufgebraucht und noch immer das Problem weiterhin besteht.

Unsere Geschäftsmann arbeitet auf der falschen Problem. Das Problem ist nicht Geld, oder das Problem gewesen wäre weg. Kevin dachte, das Problem war Geld. Es war nicht. Er hatte bereits gegossen $ 300000 in der San Bernardino-Gebäude, am Anfang der $ 209000 1. Treuhandvertrag Kredit, kam, als er das Gebäude gekauft. Bevor er fertig war, verbrachte er mehr als 500000 $ in einem Gebäude, muss $ 100000 zu beenden, wurde aber nur im Wert von $ 475000, nachdem sie fertig war.

Was könnte ich tun? Verwenden Sie, was der gute Herr gab mir. 30 Jahre Erfahrung auf dem Gebiet der Ausstieg aus der Probleme, die ich erstellt, wenn ich war jung und unerfahren. Hier war der Krieg Strategie. Ich habe Kevin zu vereinbaren, um über insgesamt Verwaltung der beiden Eigenschaften für mich. Wenn man weiß, daß ich war die Verwaltung des Eigentums und der Arbeit an was ich glaubte, war das Problem korrigieren, fühlte ich mich wohl fühlen Kreditvergabepolitik Geld in diesem Geschäft. Wenn ich kann mich nicht trauen, dieses Problem zu lösen, wem kann ich vertrauen? Ich startete von Kreditvergabepolitik Kevin $ 25000 zu machen, benötigt Reparaturen an der Pasadena Gebäude, Bezahlung Eigentum und Steuern, um die erste und zweite Darlehen in der aktuellen Pasadena Eigentum. Nichts war, die er zu diesem Zeitpunkt auf der San Bernardino-Gebäude.

Jetzt, da ich die kontrollierte Pasadena Wohnhaus, entdeckte ich, was Reparaturen der Gebäude benötigt wird. Die Liste war so lange es dauerte, ein Mann drei Monate in Vollzeit, in vollem Umfang umzugehen. Ich habe dann eine sehr ausführliche Studie Markt und bestimmt, was der Markt zahlen würde in Mieten. Ich fragte den Mietern für eine Liste von allem, was sie tun wollte in ihren Wohnungen, glücklich zu sein. Ich habe dann tat alles, was der Mieter beantragt und ich dann erhöht ihre Mieten 30%. Nachdem das Gebäude war voll, ich warf die Mieten anderen 15%. Der Wert des Gebäudes auf und ging erhielt ich ein Angebot für $ 725000. Dies war $ 200000 mehr als seinen Wert 6 Monate zuvor. Ich habe es in Treuhänderschaft, und dann wurde mir klar, dass ich könnte Anhebung der Mieten einige mehr. Ich warf die Mieten wieder auf dem Treuhandkonto und zwangen den Käufer zu zahlen weitere $ 25000 zu dem Gebäude. Klage der Preis auf $ 750.000. Das $ 225000 Gewinn war notwendig, damit die Geld verloren in San Bernardino.

Anmerkung der Autorin: Der Escrow-und fiel durch das Gebäude geführt wurde, bis Sie dieses Update, 5. Dezember 2004. Das Gebäude ist jetzt auf dem Treuhandkonto zu $ 1.583.000

Was habe ich über San Bernardino? Ich kontaktierte den Verkäufer / Kreditgeber und fragte ihn, ob er möchte mich zu ziehen Sie den Wachmann aus dem Gebäude und ließ ihn dann wieder in Abschottung. Er wollte nicht, dass sie zurück, obwohl er behauptet, er sei bereit, das zu tun. Er bot mir 25000 $ an Anreizen, um mich persönlich zu verleihen das Geld für die Fertigstellung des Gebäudes, damit er nicht zu haben, bringen Sie es zurück. Für 3 Monate er versucht, mich um Geld in das Gebäude, mit der Idee, dass, sobald ich mein Geld in würde ich nicht gehen weg von ihr. Die eigentliche Geschichte war, dass ich nicht ein dimethanonaphthalerne in das schwarze Loch, bis ich herausgefunden, wie man es wieder mindestens $ 100000 von Kevin's Geld verloren. Ich fragte für einen $ 70000 Rabatt auf die Notiz, und bot ihm aus. Wir haben für zwei Monate. Gerade als ich bereit war, bis zum Ende der Transaktion ist der Verkäufer verkauft seine Notiz an jemand anderes nur für eine 30000 $ Rabatt. Ich war nicht in der Lage zu machen, die Geld wollten, weil ich jetzt die neue Notiz Inhaber wollte 100% des Interesses und der wichtigsten fällig. Diese warf ein Affe Schraubenschlüssel in meine Verhandlungsposition. Während dieser ganzen Zeit hatte ich ein Käufer stand die Flügel zu kaufen, das Gebäude von Kevin, während ich war verhandeln. Ich war dann gezwungen, zu verkaufen, die diese Eigenschaft auf Käufer und Kevin erholt nur ein wenig von seiner Investition. Der Darlehensgeber und ich waren beide spielen eine High Stakes Poker-Spiel. Ich habe diese Runde. Wenn ich hätte bekommen die Auszahlung reduziert, Kevin würde eine große hunk des Geldes von einer "as is" Verkauf. Das nenne ich spielen "Craps" auf eine sehr große Monopoly Bord.

Anmerkung der Autorin: Der Käufer, denkt er vor sich ging um 125000 Dollar für die Fertigstellung der Umbau, benannte mich, nach einem Jahr, dass er verbrachte $ 300000 bis zum Ende des Gebäudes. Die Wohnung Gebäude Werte wurden rasch ansteigenden während dieser Zeit, so Kevin's Projekt wurde in steigenden Wert in der gleichen Zeit der Käufer sich tiefer und tiefer in die Baukosten. Der Käufer aus aller Rechte am Ende. Wenn der Markt gestorben war, er hätte verloren $ 200000 in diesem Gebäude nach Kevin hatte bereits ein Vermögen verloren. Es geht um Timing, nicht wahr?

Kevin gelernt, dass Geld allein war nicht die Antwort auf seine Probleme, er brauchte ein Genie, um seine Türkei in einen Schwan.

Story 2
Janet ist die Tochter einer meiner ältesten und reichsten Freunden und Kunden. Wir haben seit Jahren getan Immobilien beschäftigt sich seit 1975 zusammen. Janet und ihr Mann begann zu kaufen notleidende Immobilien in Phoenix, Arizona in 1994, das war 8 Jahre alt war, wenn es der Sache zu tun. Es war nun Dezember 2000. Der Markt scheint sich verlangsamt und hat nach dem 11. September, 2001. Janet war ständig Anleihe Geld von ihrem Vater, wenn die Dinge haben zu schwierig. Sie verkauft alles, was später in Phoenix und kaufte Immobilien in Nord-Kalifornien. Dann im Jahr 1999, ein Jahr, bevor ich kam, begann sie den Kauf von Immobilien in Kansas City. Eines Tages Janet's Vater rief mich und bat um meine Hilfe. Er hatte seine Tochter ausgeliehen $ 200000 und fühlte, dass alles, was sie im Besitz wurde auf den Kopf. (Darlehen mehr als der Marktwert.). Dies wurde weiter erschwert durch die Tatsache, dass, wenn sie verkauft ihre Eigenschaften, zu zahlen sich aus ihrem Vater, der Veräußerungsgewinne Steuern fressen würde jede Cash, aus dem Verkauf. On top of all dies, Janet gehalten fordern mehr Geld, um die Zahlungen an die Eigenschaften, die einen negativen Cash-Flow und hatte nicht genug Mieteinnahmen.

Er engagierte mich zu helfen, seine Tochter und vereinbart, meine Gebühr bezahlen. Ich möchte mit diesem 40 Jahre alten Kind, um sie zur Rückkehr ihrer Väter $ 200000 und machen sich völlig schuldenfrei. Janet und ich traf. Sie war brillant. Sie habe wissen, was sie tat, so weit wie Kommissionierung gute Immobilien-Angebote. Sie gehört zum Zeitpunkt unseres Treffens, 10 Eigenschaften in 2 verschiedenen Staaten, und es gab 500000 $ im Eigenkapital erfasst. Wenn wir könnten get it out, bevor ihr Vater hatte einen Schlaganfall Dinge wäre großartig. Janet vereinbart, dass die Anordnung, glücklich, wenn ich wäre ihr Berater, nicht seine. Ihr Vater stimmte zu finanzieren, was Geld war gebeten worden, solange ich ihn gebilligt hat. Auch ich musste einerseits zu fragen, Janet's Vater für das Geld, da die Aufregung zwischen den weiter und Tochter wurde immer unerträglicher.

Dies ist, was wir taten. Eine Liste der erforderlichen Reparaturen wurde für jedes der 11 Eigenschaften. Gebote gingen und die Arbeit in Auftrag zu tun, innerhalb von 30 Tagen. Dies war nicht Monate dauern. Es musste getan werden, sofort so konnten wir fahren Sie mit Schritt zwei. Schritt 2 war es, auf den Markt gebracht alle der teuren Northern California Eigentum. Zu meinem Unglauben, Janet bewegen wollte ihrer Familie, zu einer neuen Stadt, mitten in all diese und ihr Vater vereinbart, dann lassen Sie es tun. Sie hatte festgestellt, ein altes Haus heruntergekommen, dass sie spüren war unterbewertet. Das bedeutete, dass ihre alte Residenz wurde in der Gruppe von Eigenschaften zu verkaufen. Verkaufen ist geplant, was wir zu tun haben. Alles war zu auf den Markt gebracht, verkauft und zum günstigsten Preis zu bekommen, aber unabhängig verkauft. Das Anwesen wurde in Kansas zu reparierenden und voll vermietet. Die Eigenschaften, die verkauft werden könnten, was wir dachten, war voll Einzelhandel, wurden ebenfalls auf den Markt gebracht. Der Plan war, dass, wenn alles verkauft wurde, der Vater würde sich gelohnt; die Darlehen über die verbleibenden Eigenschaften wäre gelohnt und das Gleichgewicht der Barmittel würden in der Bank. Da alle von der Kansas beschäftigt sich offenbar um eine gute Investition, Janet könnte jetzt weiterhin zu kaufen mehr Kansas Eigentum, (sie hatte nur Ausgaben $ 25000 auf jedem Deal), sondern für alle Bargeld. Die Mieten im kommenden würde genug Einkommen für ihre Familie zu leben, ohne zu fragen-Leistungs-Verhältnis von Vater zu berühren oder ihre Investitionen Nest Ei. Das war der Plan.

Ich habe eine letzte Sache. Da viele der Eigenschaften wurden gekauft Jahren auf einem Austausch 1031 (Tax-free-Austausch), der Veräußerungsgewinn Steuern ging zu essen bis die Cash-Erlöse. Das war eine der Fallen fiel in Janet. Sie fühlte sie nicht verkaufen konnten, ohne einen Ersatz zu kaufen. Natürlich nicht vor Beginn der Liquidation neu, sie würde nie aus der Schulden mit ihren Immobilien Kreditgeber oder ihrem Vater. Die Lösung für dieses Problem war einfacher als man denkt.

Erste, der Vater war 1031 ein Austausch mit Janet zu einer der großen Gewinn-Häuser. Der Vater verkauft seine persönliche Janet Wohnhäuser für kein Geld. Jetzt Janet vermietet ihr Vater das Haus lebt er in. So viel zur Kapitalertragsteuer auf die 150000 $ Gewinn in diesem einen großen Verkauf. Die zweite große Gewinn war in dem Haus wohnte Janet derzeit in. Das war steuerfrei im Rahmen der geltenden Gesetze. Da die anderen Häuser verkauft hatten kleinere Gewinne, wurde beschlossen, dass die unternehmerische Entscheidung, sich aus der Verschuldung sei wichtiger als die Vermeidung aller Steuern zahlen.

Anmerkung der Autorin: Das war der Plan. Also, was ist passiert? Janet beschlossen sie nicht verkaufen wollen den Junk-in Kansas und feuerten mich. Sie weigerte zu zahlen ihr Vater zurück, und als im Dezember 2004 hatte er nicht gesehen, ein dimethanonaphthalerne. Vater hat abgezogen, was sie verdankt ihm von ihrem Erbe, das wird in einer Vertrauensstellung von ihrem Bruder zugunsten der Enkelkinder. Immobilien in Kalifornien Höhe nach 9/11/01 Terroranschlag und ihre Eigenschaften aller im Wert verdoppelt.

Zusammenfassung: "Jeder denkt, dass sein oder ihr Problem ist nicht confrontable und daher unlösbar. Ich habe festgestellt, dass jemand anderer als ich selbst lösen kann meine un-confrontable Probleme in 10 min und ich kann das Gleiche tun für sie. Es ist nicht eine Frage des Seins intelligentere, oder mehr erfahren, wenn uns die Erfahrung ist sehr hilfreich, wenn sich aus der einfachen Lösungen, schnell. Es ist wirklich, dass wir alle bereit sind, zu konfrontieren jemand anderes die Probleme viel leichter als unsere eigenen. Wenn wir bereit sind, zu konfrontieren unser eigenes Problem mit Kopf, Lösungen beginnen zu erscheinen auf wundersame Weise. Was ich tue, den Menschen helfen, ihre Berge und biegen sie in Maulwurfshügel. Die Maulwurfshügel sind dann abgeflacht mit Mühelosigkeit.

The Real Estate Betrug Artikel:

Diese Artikel wurden veröffentlicht einzeln zu unterschiedlichen Zeiten. Hier erscheinen sie alle zusammen, wie die Teile 1, 2 und 3.

Betrug in Immobilien, werden Sie als Opfer? (Teil I)

Rip Off Künstler erscheinen in allen Formen und Geschlechter. Sie sind meist gut aussehende, gut gekleidet und sehr glatte Talkers. Sie, im Gespräch, erzählen Sie über eine finanzielle Töten sie gemacht haben oder sind in der Mitte zu schließen. Dann wechseln sie das Thema. Ein wirklich glatt Sprecher nie gefragt, oder suggeriert, Sie investieren. Sie warten, bis Sie betteln und flehen mit ihnen möchten wir Ihnen auf über ihre ganze Menge. An diesem Punkt sind Sie hatte. Das heißt, "Ihre Gans gekocht wird, und Sie sind herzlich eingeladen, das Fest, denn Sie sind die wichtigsten natürlich." Die logische Frage ist, wie Sie wissen, bevor Sie Ihr Geld verlieren, dass Sie sich gerade auf den Tisch gezogen werden? Die Antwort ist Independent Research, und viele davon.

1) Finden Sie einen Freund, einen Freund oder Freundin, ist ein "Experte" im spezifischen Bereich der Investitionen sind Sie erwägt. Fragen Sie viele Fragen und hören auf ihn. Fragen Sie ihn oder sie, wie stellen Sie sicher, dass Sie geschützt sind. In den Jahren 1990 bis 1995, acht Leute, die ich kenne bezahlt den gleichen Immobilien-Trainer über $ 5000 jeweils zu zeigen, wie sie zu kaufen Immobilien für "NO Geld." Der Trainer behauptete, sie habe Ergebnisse. Nicht einer der Studenten, die alle, einander kennen lernen konnten, nach Jahren der Versuch, immer eine Immobilie gekauft für "Down kein Geld."

Vor kurzem hat die gleichen Trainer bietet, um ihre Schüler 100% ige Finanzierung in Immobilien, auch mit schlechten Krediten. Die Marke (der Name für eine Künstlerin mit Taube) denkt, er zahlt für eine Ausbildung. Das Bildungssystem ist, dass Sie $ 5000 ärmer und Sie haben den Namen eines Darlehens Unternehmen, werden Ihnen die Kosten 8,5% an einem 1. MTG. und 11% an einem 2. mtg. Ich werde Ihnen sagen, wie man eine solche Kreditgeber selbst, und es wird nur kostet ein Anruf.

2) Vgl. einen Anwalt oder einen Steuerberater zu überprüfen, das Geschäft, vor allem der Papierkrieg. Ich habe gesehen, dass Verträge, wenn Sie gerade lesen-it-yourself-, Wort für Wort und darüber nachzudenken, was sie sagten, Sie würden laufen wie ein Wolf jagt Sie. Er ist. Eine einfache Immobilien-Vertrag erlaubt der Hochstapler, die Geld aus dem gemeinsamen Konto, bevor er die Reparaturarbeiten. Er nahm das Geld und hat nie eine Arbeit. Nie Meldestelle für Geldwäscherei, bis Sie alle haben die Unterschrift auf dem Papierkram und Ihre Berater gelesen hat, den gesamten Vertrag, Wort für Wort. Wenn Sie sich nicht leisten kann, einen Anwalt, das nicht das Geschäft. Es ist besser, nicht als einen Gewinn zu verlieren, was Sie schon haben. "Ein Narr und sein Geld sind bald parted." Lassen Sie sich nicht der Narr.

3) Kennen Sie diese Person. Wer sind seine Freunde? Wer meint er mit der Arbeit? Welche Informationen hat die Immobilien-Kommissar oder die "Better Business Bureau". haben in ihm oder ihr? Fragen Sie nach den Namen von Leuten, die bereits investiert mit dem "con artist", machte ihren Gewinn, und sind aus dem Deal. Nicht mehr fragen, jeder hat sich geärgert, aber nicht bekommen hat, noch nicht. Multi-level-Menschen die Liebe zu sprechen, haben Sie zu den Menschen, die gerade in die Gruppe, kurz vor Ihnen haben.

Einer der glattesten Menschen rund um Wertpapiere war ein Anlageberater in Santa Barbara. Er habe Hunderte von Menschen zu investieren, weil mit ihm Hunderte von Menschen hatten bereits investiert mit ihm. Keiner von ihnen hat das Niveau der Hausaufgaben sollten sie haben. Die wenigen Menschen, tun haben, Independent Research, roch eine Ratte und nicht investieren. Viele seiner Investoren verloren haben, ihr ganzes Leben Einsparungen, der Rest nur verlor viel Geld, aber erholen. Wenn Sie denken, ich bin versucht zu erschrecken Sie, dann sind Sie völlig Recht. "Das Geld sollte kommen schnell und ausgegeben werden sehr langsam.

Betrug in Immobilien, werden Sie als Opfer? (Teil II)

Das Telefon Bandbreite und Peter war am anderen Ende der Leitung. "Willard, ich habe ein Freund von mir hat, dass eine Immobiliengesellschaft Problem." Ich sagte: "Schicken Sie ihm vorbei." Zwei Stunden später, Jerry saß vor mir furchtbar wütend. Drei Jahre zuvor war er sprach in Kauf eines 4-Gebäude in Partnerschaft mit Smooth Talker, den ein sachverständiger, glatte reden Immobilien-Verkäufer. Smooth Talker angeboten, um die Eigenschaft, ordnen die Finanzierung, Verwaltung der Gebäude und sogar die Anzahlung. Jerry wurde gesagt, dass alles, was er tun musste, war mit seiner perfekten Kredit zu qualifizieren sich für das Darlehen und dann lehnen Sie sich zurück, warten sieben Jahren und das Geld rollt würden in.

Smooth Talker auch versprochen, dass die zwei von ihnen würden mehr tun, beschäftigt sich Jerry und würde über 100000 $. Was Jerry wusste nicht, und würde nicht herausfinden, bis 3 Jahre später, wurde das Smooth Talker hatte nicht die Absicht, irgendetwas Splitting und Jerry könnte seine perfekte Kuss Kredit goodbye! 3 Jahre alt, Smooth Talker hatte Jerry und zwei anderen Käufern, kaufen drei Gebäude befindet sich auf einer Straße. Die Gebäude kosten $ 150.000 Stück. Smooth Talker in Aufmachungen $ 1500 Anzahlung für jede Eigenschaft, während gleichzeitig sagen die Käufer, dass er dabei $ 12000,00 für jeden. Es war eine unerklärliche Differenz von $ 10500 Stück.

Smooth Talker auch gesammelt a $ 9000 Real Estate Provision auf jede. Smooth Talker auch vereinbart, dass die Gebäude im Ist-Zustand, ohne Kontrollen und ohne dass der Verkäufer, irgendwelche Reparaturen. Es gab unbekannt Jerry $ 10000 im Wert von Klimaanlagen sowie anderen Arbeit, die getan werden musste in dem Gebäude.

Smooth Talker hatten die beiden anderen Käufern Ausleihe von der Bundesregierung ein Umbau Darlehen in Höhe von $ 48000 auf, die erforderlichen Reparaturen. Wenn die beiden anderen Käufern jeder bekam ihre Darlehen, Smooth Talker dauerte das ganze Geld und sagte, er verbrachte er in Jerry's Haus. Lassen Sie mich klarstellen. Smooth Talker stahlen das Geld aus den beiden anderen Investoren, erzählt er ihnen benutzten es in Jerry's Haus. Das ist noch zu stehlen. Meine Forschung später zeigte, dass er fast keine Reparaturen an einem der Gebäude, und kleine Reparaturen, was er tat es getan haben, waren nicht einmal bezahlt.

Smooth Talker betrogen der arme Arbeitnehmer aus ihren zahlen. Niemand konnte jemals verstehen, was er tat. Er selbst gesammelt Miete, Taschen mit dem Bargeld. Wenn der Käufer wollte ein rechnerischer. Smooth Talker würde nicht einmal hat. Als ich kam auf die Bühne und verlangte, als eine Angelegenheit des Rechts, einer Buchführung, was ging und verbrachte. Smooth Talker hatte keinerlei Beweis dafür, was passiert, das ganze Geld.

Jerry wollte aus der Partnerschaft, sondern Smooth Talker wollte nicht, dass das Gebäude verkauft, aber er tat wollen dafür sorgen, bekam er seine fällig, wenn sie einmal war. Er gab mir eine Erklärung hervorgeht, dass er in $ 34000 (was nicht stimmt) in das Gebäude und wollte, dass vor jeder Aufteilung der Gewinne. Dies hätte links Jerry Erhalt $ 5000 und glatt machen Talker $ 46400 im Großen und Ganzen befassen.

Um zu vermeiden, wird in dieser Art von einer Situation, ich die folgenden Ratschläge, bevor Sie jegliche Art von Immobilien befassen; a) Überprüfen Sie Ihren Risiko. Was ist Ihr Nachteil? Haben Sie eine Immobilie Expertenstudie der Deal. b) Richten Sie den Betrieb und die Leitlinien für die Berichterstattung mit Ihren Partnern. Setzen Sie alles auf Englisch klar. c) überprüft haben alles, was durch einen Anwalt oder einen Steuerberater. d) Wählen Sie Ihre Mitarbeiter Partner mit Sorgfalt behandelt.

Betrug in Immobilien, werden Sie als Opfer? (Teil III)

Jonathan's Story: Jonathan hatte die Geschichte Sadist ich jemals gehört. Sie entscheiden, wie die Geschichte endet. Es war 1997, und ich erhielt einen Anruf von Jonathan. Er hatte meinen Brief erhielt gefragt, ob er wollte sein Geschäft verkaufen, jederzeit schnell. Er bat mich zu kommen und ihn sehen. Jonathan war 81 Jahre alt. Er besaß einen holzverarbeitenden Fabrik, die schon seit 40 Jahren. Er gehört auch zwei kommerzielle Fabrikgebäude und hatte einen schönen Wohnsitz, war schuldenfrei.

Seine Frau, Janet, ebenfalls 81, war das süßeste Frau, die ich jemals erfüllt werden. Sie waren beide gesund und sie liebten einander innig. Sie hatten keine Kinder oder Enkelkinder. Janet hatte Nichten und Neffen auf ihrer Seite der Familie. Jonathan hatte keine lebenden Verwandten von allen Seiten betrachten. Wenn ich traf Jonathan Ich nahm ihn. Klingt wie das perfekte Bild, nicht wahr. Es war bis 5 Jahren.

Jonathan erhielt einen Brief aus Nigeria zu erklären, dass, wenn er würde sie vorne etwas Bargeld auszahlen einige Regierungsvertreter, sie würden ihm Millionen von Dollar aus, was die Regierung ihnen geschuldet. Sie haben vielleicht gehört diese Geschichte. Es wurde in 60 Minuten. In der Tat Jonathan hatte gehört, diese Geschichte, das Problem war, dass er dachte, dass seine Kontaktdaten war anders. Sie zeigte ihm rechtlichen Dokumenten, hatte nigerianische Anwälte bestätigen die Gültigkeit von ihnen, und sie tat alles andere notwendig, mit einer reichen alten Mann zu glauben, dass sein Schiff gekommen war in.

In den nächsten 3 Jahren, Jonathan gestoppt zahlt seinen Immobilien-Darlehen, ausgeliehen zu seiner Factory Equipment, lief bis $ 500000 in Kreditkartenbelastungen gereinigt und seine Frau Bank separates Konto, alle ohne ihr etwas zu sagen. Jede Zahlung an Nigeria wurde angenommen, dass die letzte, und Jonathan war süchtig. Als ich festgestellt, Jonathan konnte er nicht anheben, was er dachte, war der letzte $ 10000 erforderlich, um die Sache. Seine Gläubiger waren immer sehr verärgert und waren bereit, ihn zu verklagen.

Wie schrecklich, da dies klingt, Jonathan war der 3. Person, die ich getroffen habe in den letzten 10 Jahren, wurde durch diese gestochen Betrug. Ich weinte. Ich weiß, dass mindestens 500.000 $ gesendet wurde. Jonathan denkt er näher zu $ 1 Million. Jonathan beschlossen, dass es Schicksal war, dass mir zu ihm. Er mag Recht haben. Übrigens meine Firma Name ist Kismet Real Estate Investments, Inc. Kismet bedeutet Schicksal, Schicksal, Karma, etc. in der türkischen, indischen und Arabisch. Zeit war sehr kurz, wir hatten zu tun und schnell.

Seine Frau wusste nichts von dem, was geschehen war, und ich hatte um Jonathan zu sagen ihr, dass sie gegangen waren, dass Millionäre zu mittellos in einem Gespräch. Jonathan erzählt seiner Frau die Wahrheit. Sie verzieh ihm. (Jetzt, wo die Liebe.) Ihr ein Anliegen war, dass sie nicht verlieren wollen ihre Heimat. Wir waren aber ein paar Wochen weg von der kommenden Gläubiger auf seine Geschäfts-und ihr Hypothek frei Haus. In einem sauberen schlucken, sie würde sie in Konkurs, ein Schlafzimmer Wohnung und leben in sozialer Sicherheit, das hätte eigentlich ihr getötet. Wie viel kann man sich in diesem Alter?

Ich ging zur Arbeit. Zuerst habe ich versprochen, Janet, dass niemand in Anspruch nehmen würde ihr Haus weg von ihr. Sie brauchte vertrauen ME, insgesamt Fremden, nicht den Nagel im Sarg. Ich weiß nicht, ob ich hätte die Entscheidung getroffen hatte sie zu machen. Wir haben ihr Haus in eine unwiderrufliche Vertrauen zu ihrer Familie, als sie starb. Das bedeutete, sie musste das Eigentum an ihrem Haus, zu mir, insgesamt Fremden, um weiter zu leben, in ihm den Rest ihres Lebens. Weiter wir verkauft seine beiden Gebäude an einen Investor würde, die mit uns zusammenarbeiten. Die Kredite an den beiden Gebäuden wurden in Höhe des Marktwerts zu diesem Zeitpunkt.

Wir haben dann einen Käufer für das schlechtere der beiden Gebäude und machte einen Deal mit der Small Business Administration, zur Senkung des Zinssatzes und die Zahlungen an die übrigen Gebäude. Diese Zahlungen sind über 30% des derzeitigen marktüblichen Mieten heute. Durch diese sehr geringe Zahlungen, die Darlehensgeber, ist über den Bau und die Geschäftsausstattung war glücklich. The result of all this was that Jonathan was able to keep his factory running and make just enough to pay his current living expenses.

Then the creditors, eight of them, started suing Jonathan, one after the other. Each tried to take the assets of the business. There was nothing to take. Some tried to go after the commercial buildings. That failed as they had been sold. One tried to go after the house. I arranged for someone friendlier than the bank to buy the bank's judgment at a discount and hold it until it doesn't make any difference. The bankruptcy attorney said we would never get away with what we were doing. He said that Jonathan needed to file Bankruptcy. Jonathan decided that he trusted my ability more than the attorney's advice. It has been 3 years now and all is quiet on the northern front. Jonathan and Janet are now 84 years old, still healthy, and still in love.

Everyone thinks that his or her problem is un-confrontable and therefore unsolvable. I have found that someone other then myself can solve my un-confrontable problems in 10 min and I can do the same for them. It is not a question of being smarter, or more experienced, though experience helps a lot to come up with easy solutions quickly. It is really that we all are willing to confront someone else's problems much easier than our own.

When we are willing to confront our own problem head on, solutions begin to appear miraculously. What I do is help people take their mountains and turn them into molehills. The molehills are then flattened with ease.

Foreclosure; the basic procedure:

In order for foreclosure to occur in California, there are certain basic things that have to take place. How this works, in the case of a Deed of Trust, called a 'Non Judicial Foreclosure,' goes like this - with regard to the time line.

The borrower (property owner) does not make the monthly payment to the person or institution that he or she borrowed money from. Technically, a default occurs the moment the first payment is missed. However, for practical purposes, most lenders do not really start the foreclosure proceedings until after the third payment is missed. A few only wait until the second payment is missed, but this is rare.

The procedure, once started, is continued on through to the end unless the property owner stops it by bringing the loan current (bringing it current means to make all back payments owed to the lender).

· Day 1 - A notice of default is recorded.

· Within 10 business days - The Notice of Default (NOD) is posted on the property, mailed to the property owner and published in a countywide newspaper.

· After 3 months - A sale date can be set for the property to be sold, in order to repay the lender their money. The Notice of Sale (NOS) is also posted on the property, mailed to the property owner and published 3 times in a countywide newspaper. The publications are one week apart, announcing the public auction.

· The recording of the notice of sale must be done at least 21 days before the sale date. A notice of sale is sometimes sent to the IRS, if necessary - it is not in all cases.

· 7 days before sale date, if this is a court action, the 7-day rule may apply.

· 5 business days before the sale date - The right of the property owner to re-instate the loan (bring the loan current) expires.

· Sales Date - the trustee, for the benefit of the lender to recover his or her money, sells Property to the highest bidder at a public auction.

Should we Buy, Sell or Hold real estate in this Market?

It has been said, “Buy land, they aren't making any more of it.” It is really a true statement. Of course there is a lot of land to be had, some very very cheap. Other land like beachfront is very limited and over the years gets even scarcer. I have a book in my library written in 1964. It talks about buying California land. It makes reference to the expansion of Los Angeles into the surrounding neighborhoods, as would be expected.

It also talks about land prices in the desert and other outlying areas where city expansion even today has not happened. Funny, land that was never going to be useful for anything for at least 100 years was selling in 1964 for $40 per acre and is today dirt-cheap worthless land for $200 per acre. Even junk real estate has gone up 500% in 38 years.

So lets look at the question: Is real estate a “buy and hold” investment or a “buy and sell” investment. First I would like to investigate why people have actually lost money buying real estate. We are not talking about “no profit” or “breaking even” owning real estate, we are talking about actually losing money. Let me tell you a story of where I actually lost money, and a lot of it. In 1987 to 1989, the real estate market went up double in 3 years, much as it has been doing in between 2000 and 2002.

I bought 2 houses in rent control West Hollywood, with the idea of building 9 condominiums. Expected profit was to be $1 Million. The market turned south in 1990 and stayed that way until 1995, when it began to go up 5% per year. I lost that property which today would have made me $2-3 Million. Why did I loose it, when if I would have held it for 10 years, I would have been much richer than if I would have been able to build and sell those condos in 1990?

The mortgage payments on the houses totaled $6,600 per month, including taxes and insurance. The market rents were $4,500 per month, which I couldn't get because West Hollywood rent control would not allow me to raise the rent, even when a tenant moved out. I was locked in to $3,200 rent which meant I was loosing $3,400 per month or $40,800 per year. Since I needed to hold the property for 10 years, which was 2000 before getting a great price for the property or the build condos, I needed to have the ability to put $408,000 cash into the property. This was after paying $700,000 for the property in 1990. I didn't have the staying power at the time.

Real estate investors usually do not just buy one property at a time. They tend to own many. I have owned up to 30 properties at one time. I know people who have owned and managed 100 houses or 100 units at one time. It is not being able to support the negative cash flow that can wipe out everything you worked years for. If you understand this, and do not get excited by big profits and greed, you will avoid these kind of deals.

In hindsight, if you think this was not a good risk, you would be correct. At the time it appeared that the condos would be built and sold within 18 months and my partners and I would be $1 million richer. Things are not always as they seem in real estate. Of course if you had a mortgage payment of $2,000 and rent of $2000 including taxes and insurance. You would never have this problem. Or would you?

I know it appears that rents would never go down, but in real estate recessions they do. We never believe that our loan payment will go up but they do also. If you have an adjustable rate loan, maybe with a 6 month teaser rate, you will find your payments going up $150.00 per month every year and it doesn't take more than a few years before the yearly increase gets expense to support, especially while property values are flat or dropping.

When buying property to hold, these risks must be taken into consideration so that you are not surprised by them but are in fact fully prepared for these eventualities. When people buy at the top of the market they always tell me they are in for the long run. But in fact they usually sell out at the bottom, after being hit real hard by the negative cash flow.

On the other hand, people who buy in bad markets, get increasing rents, decreasing interest rates and appreciating property values guaranteeing the investor success. By the time the market peaks out this investor is making 100% profit on the appreciation, double the rent needed to pay the mortgage and the ability to support the property for another 10 years if the market drops and the investor has not sold. Risk free, at this point, unless the investor borrows all his equity out to buy two more deals.

The bargain buyer is in the exact same situation as the top of the market buyer, except he owns 3 houses, not one. I had four friends who, in the late 1970's, did this exact thing. They each owned 10-30 properties. One of them owned only beachfront Malibu properties. The result was the same for all of them. By the bottom of the market in 1983, all of them had lost everything. Two of the four also got divorced in those 3 years because of the financial stress from a falling market.

Lessons to learn: First, do not think you are smarter than the people who passed this way before you; you're not. Second, markets never go up forever, have not performed as if they will. Third, if you are not prepared for the worst, it will kill you. If you are prepared, it will only hurt a little. You will survive and come away much richer in the end.



About the author:
Willard Michlin is an Investor, Business Broker, California Real Estate Broker, Accountant, Financial Distress Consultant, Well known Public speaker and Administrative/Business Consultant. He can be contacted at his Ventura, California office by calling 805-529-9854 or by e-mail at broker@kismetbusinessbrokers.com See other article by Willard at http://www.kismetgroup.com