مقدمة



هناك مجالات كثيرة يمكن للمرء ان تستثمر فيه منذ ان كان عمره 15 عاما وقد بحثت عن اسرع ، الطريقة الاكثر فعالية لجمع الكثير من الثروات ، مع اقل قدر من المخاطر. وأنا الآن 58. بينما تبحث عن هذا الطريق الى الحقيقة ، انني قضيت الكثير من الوقت في المدرسة من الصعب يقرع. مدرسة تقرع الصعبة هي مثيرة جدا للاهتمام ولكنها مؤلمة لحضور المدرسة. كما انه من أغلى طريقة لتعلم شيء ، ولكن عندما تقوم بالترقيه لديك دكتوراه في ما يجب عمله وليس مع وقتك والمال. وقد حضرت المدارس هي : الاستثمار في الاعمال التجارية بوصفها شريكا صامتا ، وامتلاك بلدي التجارية الخاصة بها ، والعمل لفرد آخر من افراد الاسرة - في حالتي والدي ، للتداول العام في شراء الاسهم والاوراق المالية ، اسهم بيني والتعدين ، وتجارة السلع ، والاستثمار في الذهب والفضه الاستثمار العقاري والاقراض الخاص ، التنمية العقاريه ، واعادة عرض العقارات ، وشراء الممتلكات التعويق. كما عملت ايضا عقاريه مشكلة الحلال / صانع عيدان الثقاب ، مما جعل اصحاب الاعمال التجارية جنبا الى جنب مع المشترين ، والمطابقه وحتى مع اصحاب العقارات العقارات المشترين.

الكتابة عن كل هذه الانشطه سوف موسوعه ، ولذا فإننا سوف تحد هذه المقاله الى الانواع من الحالات التي يمكن تشغيلها عبر العقاري في المدرسة من الصعب يقرع. وسأقدم بلادي الحل مع حالة معينة. وهناك اكثر من واحد الحلول الممكنة وادعوكم للتوصل الى الحلول الممكنة مع غيره من أنت تقرأ. اذا كنت احصل على بعض من خبراتي قيمة نأمل ان انخفاض الرسوم الدراسيه الخاصة بك الى العقارات مدرسة تقرع الصعبة. لا تتردد في البريد الالكتروني لي تعليقاتكم المناوبين الحل او قصص. لا ، رجاء ، اسمحوا لي ان أعرف انه بالنسبة لي كل الحق في نشرها.

بلدي الفلسفه العقارات

كوسيله لتقديم نفسي ، اعتقد انك قد تجد لي ما هي الدروس المستفاده ، وبعد كل هذه السنوات من العقارات ، للاهتمام. شراء العقارات بدلا من الاوراق المالية والسندات وصناديق الاستثمار المشترك ، او السلع الاساسية. عند اختيار الفائز في واحدة من هذه المنظمات غير المجالات العقاريه يمكنك 5-10 مرات الاموال التى تقدمونها. عندما كنت على خطأ ، في واحدة من هذه المنظمات غير المجالات العقاريه ، يمكنك بالفعل فضفاضة تصل الى 90 ٪ من الاموال التى تقدمونها. في العقارات ، اذا لم تكن - لا تحاول ان الجشع للإثراء السريع في سنة واحدة ، يمكنك ان تجعل اموالك 100 مرة ، على الأعلى. الجانب السلبي هو خطر الا على اساس مدى لكم النظر في كل الاحتمالات في وقت سابق. اذا فعلتم ، أما الجانب السلبي لخفض المخاطر هو الا اجراء من الوقت لتصحيح الخطأ. اذا كنت في الاندفاع ولا استكشاف جميع امكانيات مشروع تجاري ، يمكنك بالفعل فضفاضة 100 ٪ من الاموال التى تقدمونها. في خاطري وهو الاعلى من 100 مرة ربح افضل من الربح 10 مرات.

بلدي الفلسفه على اوضاع الملكيه العقاريه قد تغيرت في السنوات ال 15 الاخيرة. كنت اعتقد ان بيع في الجزء العلوي من السوق هو التحرك الذكيه والشراء في حادث تحطم الطائرة. الآن اشعر ان الشراء عند انخفاض الاسعار ما زالت ذكية ولكنها لم تحرك البيع هو الطريق الذي يجب ان نسلكه. من اجل الابقاء على الملكيه في السوق الى اسفل كنت بحاجة الى التخطيط السليم للبقاء على قيد الحياة وقوع الحادث. هذا اعطى الكلمه لأحد من الباب الخلفي أو خطة الطوارئ. وهذه الخطة لها ومعرفة ما اذا كنت ستفعل كل شيء من الخطأ معكم وغني عن الخطة الاصليه. عندما يكون لديك خطة احتياطية ، ونادرا ما كنت في حاجة اليها. وهذا هو اساس فلسفتي. مع هذا الفهم ، قد يكون من الانسب لك ان نرى بوضوح لماذا فعلت ما فعلت في هذه الحالات.

القصص والمادة :

مجال الاستثمار العقاري هو واحد من أكثر تعقيدا لأنه هو مزيج من القانون والعقارات. وهي واحدة من اهم ثروات بسبب وخسر تقدم في هذا المجال ، واعداد ضخمة جدا. واخيرا وهذا مجال فيه المحتالون يمكن ان تقدم الكثير من المال ومرات عديدة انها تفلت من العقاب. فيما يلى بعض قصص (تاريخ الحالات (لقد والتعامل معه وبعض المواد وقد كتبت عن موضوع الاحتيال في العقار. وأخيرا ، لقد تضمنت المادة على اساسيات التعويقات والعقارات في العام ، لاهتمامك. وامل ان تكونوا يتمتعون بها.

القصص :

قصة 1 :
كان من اوائل اذار / مارس 2000 وتلقيت دعوة من كيفن. وقال انه لم يسمع عني المتبادله من بعض الاصدقاء. كان يريد ان المضاربه في شراء منازل هود (الممتلكات التي كانت الحكومة قد foreclosed علي). وانه كان يرغب في شرائها ، ان يحدد عنها وبيعها بعد ذلك في الارباح. وقال انه لم يسمع ان كنت قد اشتريت الكثير من التعويقات فى عام 1970 و 80 وقال انه يمكنني ان كانت تامل في اسداء المشوره له. التقينا لتناول طعام الغداء وقال لي قصة حياته. الجزء الهام من هذه المحادثة هو انه اشترى 14 ألف وحدة حتى ركب مبنى سكني في وسط مدينة سان برناردينو ، عبر الشارع ، من اخشن واحدة من المدارس الثانويه في ولاية كاليفورنيا.

وبحلول نهاية الجلسة ، كنت قد حظيت باهتمام انه سبق له زائدة عن 75000 دولار للبناء ، واضاف انه قد سبق واهدر 200000 دولار لاعادة تشكيلها ، وهي تحاول ، وانه لا يزال من 100000 دولار ويجري بعيدا عن الانتهاء. له انه اشترى 1،5 انه منذ سنوات ، وجزء كبير من تكاليف الفاءده على كل ما قدمه من قروض ذات الصلة لهذا المشروع. وقال انه حطم الآن ، وفي مأزق عميق ، ولكن في ذهنه ، في حاجة ماسة لهذه الاموال القادمة.

ومن المثير للاهتمام ملاحظه وحصل فيها على الاموال للاستثمار فى هذا المشروع. 4 سنوات في وقت سابق وقال انه بالنظر الى المال لشراء مبنى سكني من قبل والده. وقال انه بالنظر الى ما يكفي من المال الا انه صغير جدا ويحتاج الى مبلغ 150000 القرض العقاري لشراء مبنى في باسادينا ان كلفته ما مجموعه 525000 دولار. من اجل شراء سان برناردينو رحاب المشروع ، للمرة الأولى في إعادة تمويل الثقة الفعل الاولى على بناء باسادينا وقفز رصيد القرض الى 385000 دولار. عندما ذهبت الاموال التي تم اقتراضها واعرب عن 74000 دولار كما عمل ثانية الثقة على كل من سان برناردينو باسادينا والممتلكات. من جانب الطريق ، ان له تكلفة القروض والفوائد بنسبة 15 ٪ في 15000 دولار مقدما رسوم للحصول على المال. نحن امام مفترق ، وقلت له انه قدم جدا خطأ في حساب شراء سان برناردينو. وأوضحت انه اعتبارا من اليوم الذي اشترى المبنى كان الرهان على يقين من ان المشروع سوف تفشل. ثم كان لي أن أقول له انني لن يقدم له أي أموال على سان برناردينو ، لانقاذ بلده المءخره.

على مدى الاشهر القادمة 2 وتلقيت اتصالات هاتفية دورية ، تخبرني التقدم المحرز في جمع الاموال. واحد من هذه التحديثات قيل لي ان القائمة الثانية للمقرض عمل الثقة واكتفى بالقول انه كان يمكن ان يعطي كيفن المضافه 100000 دولار وقال انه يحتاج الى الانتهاء من المشروع. وفي الوقت نفسه ، كيفن يعتقد ايضا انه وجد احد البنوك التي يمكن ان جميع اعادة تمويل القروض سان برناردينو. صعوبة مع البنك القرض هو ان التقييم كان الرسم 3000 دولار ، وكان عليها ان تدفع مقدما ، حتى لمجرد طلب للحصول على القرض. كيفين طلب مني مرة اخرى عن المال. لكنني رفضت مرة اخرى لوضع المزيد من الاموال الى اسفل بلدة طيبة الثقب الاسود.

صباح احد ثم حصلت على دعوة من كيفن ، "اذا كنت لا تجعل دفع 2000 دولار لصاحب عمل والثانية الثقة ، وقال انه سوف يبدأ في 2 أيام الهيمنة. كيفن كما قال لي "الثقة عمل المقرض الثانية : قال انه سوف باسادينا شراء مبنى سكني لما كنت قد دفعت من اجلها ، قبل 4 اعوام ، و525000 دولار." العرض قد ينص عليها. وكان كيفن لتقديم القرض الاول الحالي. في رأيي ، اذا كان كيفن يمكن ان يؤدي الى القرض الحالي ، لماذا تهتم حتى انه لبيع الممتلكات لاسعار الجمله؟ انا لا يمكن ان نصدق ما كنت الجلسة.

وبعد الاستماع الى كل ذلك أقرر ان الوقت قد حان للتوقف عن القول انني لا والمساعدة. كيفن الفكر ما اراد وكان القرض العقاري للالكثير من المال. والحقيقة هي ان المال ليس هو الحل لمشكلته. واضاف ان هذه المشكلة سوف تكون مختلفة من كيفن ما يعتقد ، وهذا هو السبب الذي يجعل المشكلة قائمة. واقع الحال لم يكن اكثر الاقتراض. مزيد من الاقتراض يعني المزيد من المال الى اسفل نزيف.

وقد تعلمت من التجربه ، "واذا كانت المشكلة ما يعتقد انه كان كيفن ، فانه لن يكون مشكلة." ماذا تعني هذه العبارة؟ رجل أعمال لديه المالية الى الوراء. ويرى أن بعض التمويل على المدى القصير وقال انه يمكن ان يسترد من العودة الى الوراء والى الاعلى. بعد ان نظروا حولهم ، رجل الاعمال ونحن عادة العثور على المال ، ولكن الغريب ان المشكلة لا حلها. واذا كانت المشكلة لم تصحيح نفسها ، ثم رجل الاعمال كان على حق حول ما المشكلة ، والمشكلة تتمثل في ذهابه. عادة المال لا تساعد ، لكن رجل الاعمال الذي لا يفهم ذلك. وقال انه لا تدرك ان المشكلة ليست فى المال في المقام الاول. واذا كان ، فان المشكلة الآن ذهبت. يتيح الاستمرار في التفسير. الأخيرة الاموال المقترضه الآن رحل والمشكلة ما زالت قائمة ، حتى يخرج رجل الاعمال لدينا للعثور على المزيد من المال على حل المشكلة التي لم تحل وقال انه مع الاموال المقترضه ، أول مرة. ماذا يحدث مرة الثانية؟ الشيء نفسه. وتستخدم الاموال التي لا تزال حتى واستمرار هذه المشكلة.

لدينا رجل اعمال يعمل على الخطأ المشكلة. المشكلة ليست في المال ، او مشكلة قد ذهبت. كيفن يعتقد ان المشكلة هي المال. لم يكن. واضاف انه قد سبق سكب 300000 دولار في سان برناردينو بناء ، وعلى رأسها مبلغ 209000 الفعل الاولى على ثقة ان القرض الذي جاء عن عندما اشترى المبنى. قبل ان انتهي ، وانه قضى اكثر من 500000 دولار في مبنى يحتاج الى الانتهاء من 100000 دولار ، وكانت قيمتها 475000 دولار ، بعد ان كانت قد انتهت.

ماذا يمكن أن أفعل؟ حسن استخدام ما اعطاني الرب. 30 سنة من الخبرة ، بشأن هذا الموضوع للخروج من المشاكل التي تنشأ عند وأنا كنت صغيرا وعديم الخبرة. هنا كانت استراتيجية الحرب. كيفن حصلت على الموافقة على تسليم ما مجموعه ادارة هذين الممتلكات لي. مع العلم انني كنت في ادارة الممتلكات والعمل على ما اعتقد هو تصحيح هذه المشكلة ، شعرت بالارتياح للاقراض المال على هذه الصفقة. اذا كان لا يمكنني ان اثق بنفسي لحل هذه المشكلة ، وانني على ثقة من ان؟ لقد بدأت من قبل الأقراض كيفن 25000 دولار لجعل الاصلاحات اللازمة لبناء باسادينا ، دفع الضرائب علي الممتلكات وتقديم القروض الاولى والثانية الحالية على باسادينا الممتلكات فقط. واوضح انه لا يمكن ان تنفق في هذا الوقت ، على بناء سان برناردينو.

انا الآن ان تسيطر على مبنى سكني باسادينا ، اكتشفت بناء واصلاح ما يلزم. القائمة طويلة حتى انها اخذت رجل واحد ثلاثة اشهر ، بدوام كامل ، لانها تتعامل تماما. ثم انني لم مفصلا للغاية دراسة السوق وتحديد ما من شأنه ان يدفع في سوق الايجارات. سألت المستأجرين للحصول على قائمة من كل شىء انهم يريدون القيام به في شققهم لنفرح. ثم انني فعلت كل ما طلب المستأجرين وبعد ذلك رفع الايجارات بنسبة 30 ٪. وبعد بناء كامل ، رفعت الايجارات بنسبة 15 ٪ اخرى. قيمة المبنى وارتفعت الاول تلقى عرضا ل725000 دولار. وكان هذا اكثر من 200000 دولار قيمته 6 أشهر في وقت سابق. انا ترجمته الى الضمان ، وثم أدركت انني استطيع ان أعبر عن رفع الايجارات بعض اكثر. وقد اثرت الايجارات مرة اخرى في الضمان واجبر المشتري بدفع 25000 دولار اخرى لبناء الدولة. مما رفع السعر الى 750.000 دولار. ان الربح 225000 دولار وهناك حاجة الى مساعدة في تغطية الأموال المفقودة في سان برناردينو.

صاحب البلاغ ملاحظه : سقط الضمان من خلال بناء وبقي حتى هذا التحديث ، 5 كانون الاول / ديسمبر 2004. والمبنى الآن في الضمان بمبلغ 1.583.000

ماذا فعلت ازاء سان برناردينو؟ اتصلت البائع / المقرض وطلب منه اذا كان لي ان اعرب عن رغبته في اخراج حارس امن للخروج من وبناء نفسها له مرة اخرى في الهيمنة. وقال انه لا يريد العودة ، على الرغم من انه يزعم انه على استعداد لفعل ذلك. وعرض لي في 25000 دولار للحصول على حوافز لي شخصيا لتقديم الاموال اللازمة لاستكمال بناء ، ولذلك فانه لن يكون لاعتبر العودة. لمدة 3 شهور لانه حاول الحصول على أن أضع المال الى المبنى ، مع فكرة انه بمجرد ان اضع نقودي في انني لن نتخلى عن ذلك. القصة الحقيقية هي ان الاول لن عشرة سنتات الى ان الثقب الأسود حتى انني حظيت بها في كيفية جعله استرداد 100000 دولار على الاقل من كيفن الاموال المفقودة. سألت ل70000 دولار خصم على المذكره ، وعرض دفع اليه حالا. وتفاوضنا لمدة شهرين. فقط عندما كنت على استعداد لاتمام الصفقة ، فإن البائع بيع مذكرته الى شخص آخر ل30000 دولار فقط الخصم. لكنني لم أتمكن من جعل المال اردت الجديدة الان لان صاحب المذكره اراد 100 ٪ من الفوائد واصل الدين المستحق. رمي هذه القرود مصدر الحزن الى بلدي التفاوض. كل هذا الوقت ، كان لدى المشتري الداءمه في اجنحه لشراء المبنى من كيفن بينما كنت التفاوض. وكنت آنذاك اضطر الى بيع هذه الممتلكات الى المشتري وكيفن واستردادها الا قليلا من الاستثمار. المقرض وكنت انا على حد سواء ان لعب البوكر لعبة مصالح كبيرة. انني فقدت هذه الجولة. وإذا كنت قد بدأت فإن انخفاض مردود ، من شأنه ان تلقى كيفن كبير من المال من الكتلة "كما هى" بيع. وهذا ما اعطى الكلمه للعب "الفضلات" كبير جدا على احتكار المجلس.

صاحب البلاغ ملاحظه : المشتري ، وقال انه يجري التفكير لوضع 125000 دولار للانتهاء من إعادة عرض ، يخطر لي ، بعد عام واحد ، انه قضى 300000 دولار للانتهاء من المبنى. الشقه بناء القيم تتزايد بسرعة خلال هذه الفترة الزمنية ، حتى كيفن كان مشروع زيادة في القيمه في الوقت ذاته الذهاب للمشتري وأعمق وأعمق في تكاليف البناء. المشتري ادلى بها كل الحق في النهاية. واذا كانت السوق قد مات ، لكان قد خسر 200000 دولار على هذا المبنى بعد ان كيفن سبق ان خسر الحظ. انها كلها عن التوقيت ، أليس كذلك؟

كيفن وعلم ان المال وحده ليس هو الحل لمشاكله ؛ وقال انه في حاجة الى المارد ، انتقل الى بلدة تركيا الى بجعه.

قصة 2
جانيت هي بنت بلدي واحد من اقدم واغنى والاصدقاء والزبائن. كنا نفعله معا صفقات العقارات منذ عام 1975. جانيت وزوجها بدأت بالأسى شراء العقارات في فينيكس أريزونا في عام 1994 ، التي كانت قبل 8 سنوات عندما كان يجب ان نفعله. ومن الآن كانون الاول / ديسمبر 2000. السوق ويبدو ان تباطؤ وفعلت بعد 11 ايلول / سبتمبر 2001. جانيت كانت باستمرار اقتراض الأموال من والدها ، كلما حصلت امور من الصعب جدا. وقالت انها باعت كل شيء في وقت لاحق في فينيكس وشراء الممتلكات في شمال كاليفورنيا. ثم في عام 1999 ، قبل سنة واحدة في وجه الاول ، وانها بدأت على شراء عقارات في مدينة كانساس سيتي. جانيت يوم واحد من الد اتصل بي وطلب مساعدة بلادي. وقال انه اعار ابنته 200000 دولار ، ورأت ان كل شيء انها تملكها وكان رأسا على عقب. (قروض اكثر من القيمه السوقية.). هذا وقد زاد من تعقيد حقيقة أنها اذا بيعت ممتلكات لها ، لتسديد والدها ، والضرائب على أرباح رأس المال من شأنه ان تلتهم أي أموال نقديه ، من بيع. وعلاوة على كل هذا ، جانيت ابقى طالبا المزيد من المال على الابقاء على المدفوعات على الممتلكات التي كان التدفق النقدي السلبي وليس لديها ما يكفي من ايرادات الايجار.

وقال انه استأجرت لي للمساعدة على ابنته وافقت على دفع رسم بلدي. واود ان العمل مع هذا الطفل عمره اليوم 40 عاما ، للحصول على العودة الى بلدها هي 200000 دولار الآباء وتضع نفسها تحت الديون حرة تماما. والتقيت جانيت. وقالت انها راءعه. وقالت انها لم تعرف ما كانت تفعل ، بقدر ما قبض على حسن الصفقات العقاريه. انها تملكها ، في وقت اجتماعنا ، 10 الممتلكات 2 تقع في دول مختلفة ، وكان هناك 500000 دولار في الاسهم. واذا تمكنا من الحصول عليها ، قبل ان والدها كان والسكته الدماغيه والامور ستكون كبيرة. جانيت وافقت على هذا الترتيب ، لحسن الحظ ، اذا اود ان يكون لها مستشار ، وليس له. والدها وافقت على تمويل وأيا كان المآل المطلوب طالما بقيت وافق على ذلك. كما كان لي ان اسأل احد جانيت والد من اجل المال ، حيث ان اختلال بين ابنه وكان ابعد منها للوصول الى حد لا يطاق.

هذا هو ما فعلناه. قائمة الاصلاحات اللازمة وقد انشئت لكل واحد من 11 الممتلكات. وتلقى عروض عمل امر ينبغي القيام به في غضون 30 يوما. ولم يكن ذلك لاتخاذ اشهر. وكان ينبغي القيام به على الفور حتى يمكننا ان نذهب الى الخطوة الثانية. الخطوة 2 هو وضع السوق على كل من تكلفة الملكيه في كاليفورنيا الشمالية. لبلادي كفرا ، وجانيت يريد الانتقال إلى أسرتها ، الى مدينة جديدة ، في وسط كل هذا وكان والدها وافق على السماح لها القيام بذلك. وذكرت انها وجدت قديم البعيد الى اسفل المنزل وقالت انها ترى ان كان بأقل من قيمتها الحقيقية. وهذا يعني ان لها من العمر الاقامة دخلت حيز التنفيذ مجموعة من الممتلكات للبيع. بيع ما كنا نسعى للقيام به. كل شيء كان من المقرر ان تطرح في السوق ، ويباع في افضل الثمن الذي يجب ان بدأت ، ولكن بغض النظر عن بيعها. الملكيه فى كنساس وكان من المقرر ان اصلاح كامل والمستاجره. العقارات التي يمكن أن تباع في ما كنا نعتقد وكان المباع الكامل ، كما وضعت على الاسواق. كانت الخطة التي تم بيعها وعندما يصبح كل شيء ، الحصول على الأب ان يسدد ؛ القروض على ما تبقى من الممتلكات من شأنه ان يسدد ، ورصيد النقدية سيدخل حيز البنك. ونظرا لأن جميع من كانساس ويبدو ان صفقات استثمار جيد ، وجانيت ويمكن الآن لشراء المزيد من كانساس الممتلكات ، (وقالت انها فقط 25000 دولار تنفق على كل صفقة) ولكن لجميع النقدية. في الايجارات القادمة من شأنه ان يولد ما يكفي من الدخل لاسرتها على العيش دون الحاجة لطلب المال من ابى او لمس استثماره عش البيض. وهذا هو الخطة.

لقد نسيت احد آخر شيء. لان الكثير من الممتلكات تم شراؤها منذ سنوات على تبادل 1031 (معفاه من الضرائب الصرف) ، والضريبه على رأس المال الحصول على الذهاب الى تلتهم العائدات النقدية. وهذا واحد من سقط في فخاخ جانيت. وقالت انها ترى انها لا تستطيع البيع دون شراء بديل منه. وبطبيعة الحال ليس من قبل تصفية قبل البدء من جديد ، وقالت انها لن تخرج من الديون معها العقاريه المقرضين او والدها. الحل لهذه المشكلة كان ابسط مما قد يعتقد المرء.

اولا ، ان الاب قام جانيت 1031 لتبادل الاراء مع واحد من الارباح الكبيرة المنازل. الاب تباع جانيت الشخصي مساكن للا مال لأسفل. الآن جانيت المستاجره منزل والدها يعيش فيها الكثير من لضريبة الأرباح الراسماليه على 150000 دولار من الارباح في آن واحد كبير للبيع. الثاني أرباح كبيرة في الوقت الراهن جانيت المنزل الذي كان يعيش فيه معفاه من الضرائب بموجب القوانين الحالية. منذ مساكن اخرى اصغر حجما الارباح قد بيعت ، وقد تقرر ان الاعمال المقرر للخروج من الدين هو اكثر اهمية من تجنب دفع أي ضرائب.

صاحب البلاغ ملاحظه : هذا هو الخطة. ماذا حصل؟ جانيت وقررت انها لا تريد بيع الزباله فى كنساس واطلقوا النار لي. وقالت انها رفضت دفع والدها الى الوراء واعتبارا من كانون الاول / ديسمبر 2004 انه لم ير عشرة سنتات. الأب وقالت انها خصم ما يدين به لها من الميراث ، والتي سيتم وضع في الثقة التي يديرها شقيقها لصالح الاحفاد. عقارات في ولاية كاليفورنيا من حيث الارتفاع بعد الهجوم الارهابى الذى وقع 9/11/01 لها خصائص والضعف في كل قيمة.

موجز : كل شخص يعتقد أن له ان المشكلة ليست confrontable وذلك للحل. لقد وجدت ان شخص غيري بلدي يمكن ان يحل المشاكل confrontable برنامج الامم المتحدة في 10 دقيقة ويمكنني ان تفعل الشيء نفسه بالنسبة لهم. ان المساله ليست مسألة من ذكاء ويجري ، أو أكثر من ذوي الخبرة ، وان الخبرة تساعد كثيرا عند الخروج مع حلول سهلة ، على وجه السرعه. ان الواقع يقول اننا جميعا مستعدون لمواجهة شخص آخر أسهل بكثير من المشاكل الخاصة بنا. وعندما ونحن على استعداد لمواجهة المشكلة الخاصة بنا مباشرة ، ويبدو ان الحلول تبدأ بمعجزه. ما أفعله هو مساعدة الناس على اتخاذ الجبال وتحويلها الى الاكوام الترابية. وقد دكت الاكوام الترابية وبعد ذلك بسهولة.

العقاري الغش المواد :

وقد نشرت هذه المواد على حدة في اوقات مختلفة. هنا يبدو أنها جميعا معا ، كما الاجزاء 1 و 2 و 3.

الاحتيال في العقار ، انت ضحيه؟ (الجزء الأول)

ويبدو من التمزق والفنانين في جميع الاشكال والجنسين. وعادة ما يتم النظر الى نيس ، بالاضافة الى سلسه جدا ويرتدون المتكلمون. انها ، في المحادثة ، واقول لك عن قتل المالية التي تعهدت بها ، او هي في منتصف الختاميه. ثم تغير هذا الموضوع. حقا السلس المتكلم ابدا يسأل او يقترح عليك الاستثمار. انها تنتظر حتى أنت التسول وتتمسك معهم في اذنك على قدر كبير. وعند هذه النقطه قد انت. وهذا يعني ، "الخاص بك هو طهي الاوزه وانتم مدعوون الى ان العيد ، لأنك الرئيسي بطبيعة الحال". فإن السؤال المنطقي هو كيف عرفت ، قبل ان تخسر اموالك أنت يكون تذهب ان يكون ممزق من؟ والجواب هو البحث المستقل ، والكثير منه.

1) ايجاد او صديق او احد الاصدقاء الصديق الذي هو "الخبير" محددة في مجال الاستثمار ، انت النظر. أسال الكثير من الاسءله والاستماع اليه. نسأل له أو لها كيفية تأكد انك المحميه. في سنة ، عام 1990 الى عام 1995 ، ثمانيه أشخاص وأنا أعرف يحصلن على نفس العقار المدرب اكثر من 5000 دولار لكل لتبين لهم كيفية شراء العقارات ل"لا مال لأسفل". المدرب ادعت أنها حصلت على النتائج. لا أحد من الطلاب ، كل من منظمة الصحة العالمية تعرف على بعضها البعض ، وبعد سنوات من محاولة ، من اي وقت مضى لشراء ممتلكات "لا مال لأسفل".

المدرب نفسه في الآونة الاخيرة تعرض لها الطلاب للحصول على تمويل 100 ٪ على العقارات ، حتى مع سوء الائتمان. العلامه (إسم لcon الفنان الحمام) وهو يفكر فى سداد قيمة التعليم. ان التعليم هو انت الاكثر فقرا ومبلغ 5000 دولار لديك إسم الشركة على قرض من شأنها ان المسؤول لكم على 8،5 ٪ من الأولى mtg. و 11 ٪ على الثانية mtg. أقوله لك كيف تجد نفسك مثل هذا المقرض وسوف تكلفك سوى مكالمه هاتفية.

2) انظر محام أو محاسب لمراجعة الصفقة ، ولا سيما الاعمال الورقيه. لقد شهدت العقود التي فقط إذا كنت اقرأ نفسك ، كلمة كلمة ، والتفكير في ما قال لك من شأنه ان يتعارض مثل الذئب هو مطاردة لكم. وقال انه هو. واحد بسيط العقاري العقد سمح للرجل ان يتخذ con الأموال من حساب مشترك قبل وهو لم اعمال الاصلاح. وقال انه اخذ المال ولم ابدا اي عمل. أبدا الافراج عن الاموال حتى يكون لديك الجميع التوقيع على الأوراق والمستشار الخاص بك قد قرأ كامل العقد ، كلمة كلمة. اذا كنت لا تستطيع تحمل محام ، لا تفعل الصفقة. والافضل هو عدم تحقيق الربح من واهية ما لديك بالفعل. "معتوه وأمواله هي مفترق قريبا". لا يكون الاحمق.

3) للتعرف على هذا الشخص. الذين هم أصدقاؤه؟ وهل يعمل في منظمة الصحة العالمية مع العمل؟ ما هي المعلومات التي العقاري المفوض او "افضل الاعمال المكتب." على له أو لها؟ اسأل عن اسماء الاشخاص الذين سبق ان استثمر مع "con الفنان" ، وجعل الربح ، وخارج الصفقة. لا تسأل اي شخص في منظمة الصحة العالمية قد بدأت ولكنها لم بدأت بها حتى الان. متعدد المستويات والشعب الى حب هل تحدث مع الناس التي دخلت للتو مجموعة ، وذلك قبيل لديك.

اسلس واحد من الناس فى جميع انحاء كان الاستثمار في الاوراق المالية المستشار في سانتا باربرا. وحصل مئات من الناس على الاستثمار معه ، لان المئات من الاشخاص قد استثمرت بالفعل معه. ان احدا منهم لم مستوى الواجبات المنزلية وينبغي ان يكون. فإن قلة من الناس ، الذين لم تفعل البحوث المستقلة ، وكانت رائحته أ الجرذ لم تستثمر. كثير من المستثمرين فقدوا مدخرات العمر كله ؛ بقية عادل فقدت الكثير من المال ، ولكن الشفاء. اذا كنت تعتقد انني أحاول أن الخوف لكم ، ثم انت على حق تماما. "ينبغي ان ياتي في الأموال وإنفاقها على وجه السرعه ببطء شديد.

الاحتيال في العقار ، انت ضحيه؟ (الجزء الثاني)

الهاتف نطاق وبيتر كان على الطرف الآخر من الخط. "ويلارد ، انا عندي صديق من الالغام التي لديها مشكلة العقارات." فقلت له : "ان توجه له اكثر". وبعد ساعتين ، جيري جلس أمامي بشكل رهيب بالضيق. قبل ثلاث سنوات ، وكان قد تحدث إلى شراء 4 وحده في بناء شراكة مع سلاسه المتكلم ، على درايه و، سلس الحديث العقارات البائع. عرض المتكلم السلس للعثور على الممتلكات ، وترتيب تمويل وادارة المبنى وحتى طرح التسبقه. وقيل ان جيري واضاف ان كل ما يفعله هو ان يستخدم ما لديه من الكمال الائتمان الى التأهل للقرض وثم يستريح ، الانتظار سبع سنوات ، وسيأتي المال المتداول فيه.

المتكلم بشكل سلس وتعهد ان اثنين منهم من شأنه ان تفعل المزيد من الصفقات وجيري من شأنه ان يجعل اكثر من 100000 دولار. جيري ما لا اعرف وليس من شأنه ان الرقم لغاية 3 سنوات فى وقت لاحق ، ان كان المتكلم السلس يست لديها اية نية لتقسيم اي شيء يمكن ان جيري وقبله له الكمال الائتمان وداعا! قبل 3 سنوات ، وكان المتكلم السلس جيري واثنين آخرين من المشترين ، وشراء المباني الثلاثة ، التي تقع على شارع واحد. المباني من حيث التكلفه 150.000 دولار لكل منهما. السلس المتكلم طرح دفعة 1500 دولار عن كل الممتلكات ، في الوقت نفسه ، نقول للمشتري انه كان في وضع 12000،00 دولار لكل منها. وكان هناك اختلاف في تفسير ل10500 دولار لكل منهما.

السلس المتكلم كما جمعت 9000 دولار العقارات كل لجنة. السلس المتكلم ايضا وافقت على ان تكون في بناء شرط كما هو ، دون اي عمليات التفتيش ودون ان يتطلب ذلك البائع الى تقديم أي إصلاحات. كان هناك ، غير معروف لجيري قيمتها 10000 دولار للتكييف الهواء فضلا عن الاعمال الاخرى التي تحتاج الى القيام به على المبنى.

وكان المتكلم السلس تلك الاخريين المشترين الاقتراض من الحكومة الاتحادية أ اعادة عرض قرض بمبلغ 48000 لجعل الاصلاحات اللازمة. عند تلك الأخرى حصل كل اثنين من المشترين ديونهم ، على نحو سلس المتكلم اخذ كل المال ، وقال انه قضى على جيري مبنى. واسمحوا لي ان اوضح ذلك. السلس المتكلم قام بسرقة اموال من المستثمرين الآخرين ، كأن نقول لهم انه مبني على جيري. وهذا لا يزال سرقة. بلادي في وقت لاحق تبين أن البحث الذى قام به تقريبا اي اصلاحات على اي من هذه المباني ، وقليلا ما قام به اصلاحات به ، حتى لا يدفع ثمنها.

السلس المتكلم الاحتيال العمال المساكين حرصا منهم على الدفع. لا يمكن لاحد ان يفهم من أي وقت مضى ما كان يقوم به. حتى انه جمع الايجار ، أي الوضع النقدي. وعندما اراد محاسبة المشترين. المتكلم لن السلس حتى العرض. عندما جئت على الساحة ، وطالب ، على سبيل القانون ، والمحاسبه على ما وردت وأمضي. السلس المتكلم ليس لديها اي دليل على ما يحدث لجميع الأموال.

جيري المطلوبين للخروج من الشراكه ولكن على نحو سلس المتكلم لا يريد بيع المبنى لكنه لم نريد ان نتأكد من انه حصل بسبب بلده ، واذا كان. لقد اعطاني بيان يظهر أنه في وضع 34000 دولار) وهو أمر غير صحيح) الى المبنى واراد ان قبل اي تقسيم الارباح. وهذا من شأنه ان غادروا جيري تلقى مبلغ 5000 دولار وسلس جعل المتكلم 46400 دولار عن كل صفقة.

لتجنب هذا النوع من الحاله ، انا المشوره التالية ، وقبل ان أفعل أي نوع من التعامل العقاري ؛ أ) تقييم المخاطر الخاصة بك. ما هو الهبوط؟ وقد العقاري الخبراء دراسة الصفقة. ب) انشاء وتشغيل والمبادئ التوجيهيه لاعداد التقارير مع شريكك. وضع كل ما في والانجليزيه واضحة. ج) لقد استعرضت كل شيء محام أو محاسب. د) اختر الناس الشركاء بعناية.

الاحتيال في العقار ، انت ضحيه؟ (الجزء الثالث)

حكايه جوناثان : جوناثان كان سادي من اي وقت مضى انني استمعت الى القصة. انت تقرر كيف القصة تبين. وكان عام 1997 وتلقيت دعوة من جوناثان. قال انه تلقى رسالتي بالتساؤل عما إذا كان أراد ان يبيع شركته في اي وقت قريب. وقال انه طلب مني ان انظر والخروج منه. جوناثان هو 81 عاما. وقال انه يمتلك مصنع النجاره التي كانت جارية منذ 40 عاما. كما انه التجارية المملوكه للمصنع اثنين من المباني وكان الجميل الذي يقيم فيه لأنه كان الدين الحرة.

زوجته ، جانيت ، و 81 ، وكانت احلى امرأة وانني قابلت في اي وقت. سواء كانت صحيه وانها تحب بعضها بعضا غاليا. لم يكن لديها اي الأطفال أو الأحفاد. جانيت وكان على أبناء الاخ وبنات الاخت جهتها للاسرة. لم يكن جوناثان الاقارب الذين يعيشون من اي نوع. وعندما التقيت جوناثان انا اعتمد عليه. يبدو مثل الصورة المثاليه ، أليس كذلك. وكان حتى 5 سنوات مضت.

جوناثان تلقى رسالة من نيجيريا واوضح انه اذا كان من شأنه ان الجبهة لها بعض النقد لتسديد بعض المسؤولين في الحكومة ، من شأنه ان يدفع له الملايين من الدولارات من اصل ما تقوم به حكومة المستحقة لها. كنت قد سمعت هذه القصة. لقد كان على 60 دقيقة. والواقع ان جوناثان قد سمع هذه القصة ؛ المشكلة هي انه يعتقد ان الاتصال كان مختلفا. أظهرت وثائق قانونيه له ، وكان النيجيري المحامين التصديق على صحه لها وفعلوا كل شىء من الضروري con غنية رجل يبلغ من العمر الى الاعتقاد بان السفينة قد حان له بالدخول.

على مدى 3 سنوات المقبلة ، جوناثان التوقف عن السداد بلدة القروض العقاريه ، تم اقتراضها لصاحب المصنع والمعدات ، يتعارض مع 500000 دولار زيادة في رسوم بطاقات الائتمان وتنظف بها زوجته في حساب مصرفي منفصل ، وكل ذلك دون قول اي شيء لها. كل الدفع الى نيجيريا وكان من المفترض ان يكون آخر واحد ، وكان جوناثان hooked. عندما وجدت جوناثان وقال انه لا يستطيع في اثارة ما قال انه يعتقد هو آخر 10000 دولار اللازمة لاتمام الصفقة. بلدة الدائنين للوصول إلى غاية بالضيق وانهم على استعداد لمقاضاة له.

كما ان هذه الاصوات الرهيبه ، وكان جوناثان الشخص الثالث ان اكون قد اجتمعت في آخر 10 سنوات الذي تم عن طريق لسع هذا الغش. كنت أبكي. وانا اعرف ان ما لا يقل عن 500.000 دولار أرسلت. جوناثان يعتقد انه ارسل اقرب الى 1 مليون دولار. جوناثان وقررت انه ارسل لي ان مصير له. ويمكن ان يكون الحق. من جانب الطريق بلدي اسم الشركة هو القسمه للاستثمارات العقاريه ، شركة القسمه يعني المصير ، مصير واحد ، كارما ، الخ باللغه التركية ، والهندية ، والعربية. وكان الوقت قصير جدا ، كان علينا العمل الذي يتعين القيام به وبسرعة.

زوجته لم يكن يعلم شيئا عن ما كان يحدث ، وكان لي للحصول على جوناثان لاقول لها انها قد تحولت من المليونيرات الى المعوزين واحد في المحادثة. وقال جوناثان زوجته الحقيقة. وقالت انها ما عفوا عنه. (الآن ان حب.) هي واحدة القلق من انها لا تريد ان فضفاضة الى منزلها. كنا بضعة اسابيع ولكن بعيدا عن الدائنين خفض عن الاعمال التجارية والحرة هي رهن المنزل. في جرعة واحدة النظيفه ، من شأنه ان يضع لها الى الافلاس ، وغرفة نوم واحدة شقة والذين يعيشون على الضمان الاجتماعي ، الامر الذي سيكون له فعلا قتل بلدها. كم واحد يمكن ان يتخذ في هذه السن؟

ذهبت الى العمل. الاولى جانيت لقد وعدت بان لا يمكن لاحد ان يأخذ منزلها بعيدا عنها. انها في حاجة الى الثقة لي ، مجموعة غريب ، لا لوضع مسمار في نعش. انا لا اعرف اذا كنت قد اتخذ القرار وقالت انها لجعل. ونحن منزلها فى وضع غير قابل للثقة لعائلتها عندما توفيت. وهذا يعني انها اضطرت الى التخلى عن ملكيه منزلها ، بالنسبة لي ، ما مجموعه غريب ، من اجل الاستمرار في العيش فيه بقية حياتها. بعنا تقريره المقبل مبنيين لمستثمر الذي سيعمل معنا. القروض على مبنيين كانت تساوي القيمه السوقية في ذلك الوقت.

ونحن بعد ذلك وجدت المشتري للأسوأ من اثنين من المباني واعتماد صفقة مع إدارة الأعمال التجارية الصغيرة ، على خفض سعر الفاءده والمدفوعات على ما تبقى من المبنى. تلك المدفوعات نحو 30 ٪ من سوق الايجارات الحالية اليوم. من خلال جعل هذه المدفوعات منخفضه جدا ، المقرض منظمة الصحة العالمية بناء على الاعمال التجارية والمعدات سعيدة. The result of all this was that Jonathan was able to keep his factory running and make just enough to pay his current living expenses.

Then the creditors, eight of them, started suing Jonathan, one after the other. Each tried to take the assets of the business. There was nothing to take. Some tried to go after the commercial buildings. That failed as they had been sold. One tried to go after the house. I arranged for someone friendlier than the bank to buy the bank's judgment at a discount and hold it until it doesn't make any difference. The bankruptcy attorney said we would never get away with what we were doing. He said that Jonathan needed to file Bankruptcy. Jonathan decided that he trusted my ability more than the attorney's advice. It has been 3 years now and all is quiet on the northern front. Jonathan and Janet are now 84 years old, still healthy, and still in love.

Everyone thinks that his or her problem is un-confrontable and therefore unsolvable. I have found that someone other then myself can solve my un-confrontable problems in 10 min and I can do the same for them. It is not a question of being smarter, or more experienced, though experience helps a lot to come up with easy solutions quickly. It is really that we all are willing to confront someone else's problems much easier than our own.

When we are willing to confront our own problem head on, solutions begin to appear miraculously. What I do is help people take their mountains and turn them into molehills. The molehills are then flattened with ease.

Foreclosure; the basic procedure:

In order for foreclosure to occur in California, there are certain basic things that have to take place. How this works, in the case of a Deed of Trust, called a 'Non Judicial Foreclosure,' goes like this - with regard to the time line.

The borrower (property owner) does not make the monthly payment to the person or institution that he or she borrowed money from. Technically, a default occurs the moment the first payment is missed. However, for practical purposes, most lenders do not really start the foreclosure proceedings until after the third payment is missed. A few only wait until the second payment is missed, but this is rare.

The procedure, once started, is continued on through to the end unless the property owner stops it by bringing the loan current (bringing it current means to make all back payments owed to the lender).

· Day 1 - A notice of default is recorded.

· Within 10 business days - The Notice of Default (NOD) is posted on the property, mailed to the property owner and published in a countywide newspaper.

· After 3 months - A sale date can be set for the property to be sold, in order to repay the lender their money. The Notice of Sale (NOS) is also posted on the property, mailed to the property owner and published 3 times in a countywide newspaper. The publications are one week apart, announcing the public auction.

· The recording of the notice of sale must be done at least 21 days before the sale date. A notice of sale is sometimes sent to the IRS, if necessary - it is not in all cases.

· 7 days before sale date, if this is a court action, the 7-day rule may apply.

· 5 business days before the sale date - The right of the property owner to re-instate the loan (bring the loan current) expires.

· Sales Date - the trustee, for the benefit of the lender to recover his or her money, sells Property to the highest bidder at a public auction.

Should we Buy, Sell or Hold real estate in this Market?

It has been said, “Buy land, they aren't making any more of it.” It is really a true statement. Of course there is a lot of land to be had, some very very cheap. Other land like beachfront is very limited and over the years gets even scarcer. I have a book in my library written in 1964. It talks about buying California land. It makes reference to the expansion of Los Angeles into the surrounding neighborhoods, as would be expected.

It also talks about land prices in the desert and other outlying areas where city expansion even today has not happened. Funny, land that was never going to be useful for anything for at least 100 years was selling in 1964 for $40 per acre and is today dirt-cheap worthless land for $200 per acre. Even junk real estate has gone up 500% in 38 years.

So lets look at the question: Is real estate a “buy and hold” investment or a “buy and sell” investment. First I would like to investigate why people have actually lost money buying real estate. We are not talking about “no profit” or “breaking even” owning real estate, we are talking about actually losing money. Let me tell you a story of where I actually lost money, and a lot of it. In 1987 to 1989, the real estate market went up double in 3 years, much as it has been doing in between 2000 and 2002.

I bought 2 houses in rent control West Hollywood, with the idea of building 9 condominiums. Expected profit was to be $1 Million. The market turned south in 1990 and stayed that way until 1995, when it began to go up 5% per year. I lost that property which today would have made me $2-3 Million. Why did I loose it, when if I would have held it for 10 years, I would have been much richer than if I would have been able to build and sell those condos in 1990?

The mortgage payments on the houses totaled $6600 per month, including taxes and insurance. The market rents were $4500 per month, which I couldn't get because West Hollywood rent control would not allow me to raise the rent, even when a tenant moved out. I was locked in to $3200 rent which meant I was loosing $3400 per month or $40800 per year. Since I needed to hold the property for 10 years, which was 2000 before getting a great price for the property or the build condos, I needed to have the ability to put $408000 cash into the property. This was after paying $700000 for the property in 1990. I didn't have the staying power at the time.

Real estate investors usually do not just buy one property at a time. They tend to own many. I have owned up to 30 properties at one time. I know people who have owned and managed 100 houses or 100 units at one time. It is not being able to support the negative cash flow that can wipe out everything you worked years for. If you understand this, and do not get excited by big profits and greed, you will avoid these kind of deals.

In hindsight, if you think this was not a good risk, you would be correct. At the time it appeared that the condos would be built and sold within 18 months and my partners and I would be $1 million richer. Things are not always as they seem in real estate. Of course if you had a mortgage payment of $2000 and rent of $2000 including taxes and insurance. You would never have this problem. Or would you?

I know it appears that rents would never go down, but in real estate recessions they do. We never believe that our loan payment will go up but they do also. If you have an adjustable rate loan, maybe with a 6 month teaser rate, you will find your payments going up $150.00 per month every year and it doesn't take more than a few years before the yearly increase gets expense to support, especially while property values are flat or dropping.

When buying property to hold, these risks must be taken into consideration so that you are not surprised by them but are in fact fully prepared for these eventualities. When people buy at the top of the market they always tell me they are in for the long run. But in fact they usually sell out at the bottom, after being hit real hard by the negative cash flow.

On the other hand, people who buy in bad markets, get increasing rents, decreasing interest rates and appreciating property values guaranteeing the investor success. By the time the market peaks out this investor is making 100% profit on the appreciation, double the rent needed to pay the mortgage and the ability to support the property for another 10 years if the market drops and the investor has not sold. Risk free, at this point, unless the investor borrows all his equity out to buy two more deals.

The bargain buyer is in the exact same situation as the top of the market buyer, except he owns 3 houses, not one. I had four friends who, in the late 1970's, did this exact thing. They each owned 10-30 properties. One of them owned only beachfront Malibu properties. The result was the same for all of them. By the bottom of the market in 1983, all of them had lost everything. Two of the four also got divorced in those 3 years because of the financial stress from a falling market.

Lessons to learn: First, do not think you are smarter than the people who passed this way before you; you're not. Second, markets never go up forever, have not performed as if they will. Third, if you are not prepared for the worst, it will kill you. If you are prepared, it will only hurt a little. You will survive and come away much richer in the end.



About the author:
Willard Michlin is an Investor, Business Broker, California Real Estate Broker, Accountant, Financial Distress Consultant, Well known Public speaker and Administrative/Business Consultant. He can be contacted at his Ventura, California office by calling 805-529-9854 or by e-mail at broker@kismetbusinessbrokers.com See other article by Willard at http://www.kismetgroup.com